מיסוי מקרקעין ונחלות
הוראת השעה במיסוי מקרקעין והמשמעות למכירת משקים ונחלות
עידן הדיור בר השגה מייצר מחאות, מהפכות ורפורמות, בין היתר רפורמות במיסוי מקרקעין. אחת הרפורמות במיסוי מקרקעין הנה הוראת השעה של חוק מיסוי מקרקעין אשר קובעת בין היתר כי מי שמוכר דירות מגורים שיש לו, מעבר לדירה שבה הוא גר, יקבל פטור ממס על השבח (הרווח) שנוצר לו במכירתה.
עד להוראת השעה כל אדם שהיה לו יותר מדירה אחת רשאי היה לבקש פטור ממס על השבח שנוצר ממכירת דירת מגורים מזכה רק פעם אחת כל ארבע שנים. כעת על פי הוראה השעה יכול אדם לבקש פטור כאמור עוד פעמיים וגם שלוש, מעבר לפטור הרגיל, ובתנאי שימכור את דירותיו כאמור עד סוף שנת 2012. ואם לא די בכך לאחר שתסתיים הוראת השעה מי שא מכר לא יוכל יותר לנצל את הפטורים הללו ויוכל כאמור ליהנות מהפטור הרגיל במקום פעם אחת כל 4 שנים, פעם אחת כל 8 שנים ומצב זה כרגע יישאר כך עד שנת 2021.
01
הרעיון מאחורי הוראת השעה
הרעיון הוא לעודד את אלו שיש להם יותר מדירה אחת למוכרן כעת ובכך למעשה להוסיף לשוק הדיור עוד היצע של דירות וכך אולי לסייע להפחית את מחירי הדירות.
02
ומה קורה במשקים ונחלות חקלאיות?
במשקים ונחלות חקלאיות רבים, אשר חלקת המגורים שלהם על פי רוב הנה בשטח של כ- 2.5 דונם בנויות לפחות שתי יחידות מגורים. בדרך כלל אחת ישנה בשטח של עד כ- 100 מ"ר ועוד אחת חדשה יותר בשטח של מעל 150 מ"ר.
מי שמוכר משק חקלאי מחלק את שווי המכירה בין הסוגים השונים של הזכויות שיש לו במשק. הזכויות בדירות המגורים והזכויות הנוספות במקרקעין.
03
האפשרות לפטור גם על דירות נוספות במשק
עד להוראת השעה המוכרים נהגו לבקש פטור ממס שבח על פי הפטורים הרגילים רק לגבי דירה אחת ואילו בהוראת השעה נוצר מצב אבסורדי לפיו ניתן לבקש פטור ממס שבח גם לגבי הדירות הנוספות במשק ככל שאלו קיימות ועונות על ההגדרה של דירות מגורים.
הרעיון של ניצול הוראת השעה לצורך קבלת הפטור ממס השבח ל הדירות הנוספות במשק למעשה חוטא למטרה הראשונית של הוראת השעה מאחר ומכירת המשק כולו לרוכש אחד כאשר בו בנויות מספר דירות בחלקת המגורים אינה מועילה להצפת השוק ביחידות דיור נוספות ואינה מן הסתם תורמת להורדת המחירים.
יחד עם זאת מצב זה כן תורם להגברת האינטרסים של בעלי המשקים למכור את משם דווקא בתקופה זו.
04
מקרה שטופל במשרדנו
האמור לעיל היה נכון בתיאוריה אך לאחרונה משרדנו ייצג בעל משק חקלאי בשרון שמכר את המשק, ולאחר בחינה מעמיקה ויסודית של דירות המגורים בחלקת המגורים במשק ערך משרדנו שומה עצמית בשם המוכרים לפיה ביקשו המוכרים פטור ממס על השבח עבור כל אחת מדירות המגורים במשק ואכן שומתם העצמית של המוכרים אוששה והתקבלה על ידי רשויות המס ובכך למעשה זכו המוכרים בהנחה של מאות אלפי שקלים חדשים ממס השבח שהיו משלמים לו לא היו מודעים להוראת השעה או שמא היו מוכרים את המשק בטרם נכנסה הוראת השעה לתוקפה.
במקרה זה, בחינה נכונה של מבנה הנכס והוראות המס אפשרה למוכרים לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח.
05
לפני שמחליטים למכור את המשק
לכן בטרם מחליטים למכור את המשק יש להיוועץ במומחה התחום אשר מועדכן בהוראות המס המעודכנות ואשר יודע לבחון באופן ייסודי של הנכסים המצויים בחלקת המגורים.
האמור לעיל נכתב על ידי משרדנו המתמחה בייצוג מוכרים וקונים של נכסי נדל"ן שונים ומתמחה במיוחד בעסקות של נכסים במגזר החקלאי. אין לראות באמור לעיל כחוות דעת משפטית והסתמך עליה באופן כלשהו אלא יש להיוועץ עם מומחה בתחום.
