גל משרד עורכי דין, בראשות עו"ד ונוטריון אירם גל, נחשב לאחד המשרדים הבולטים בתחום דיני המקרקעין, הנחלות והחקלאות, עם ניסיון של למעלה מ-21 שנה בהובלת עסקאות מורכבות והסדרת זכויות קניין של נחלות במושבים ברחבי הארץ.
המשרד ליווה מאות משפחות, חקלאים ויורשים בהעברה ובחלוקת משקים, הוביל תיקים תקדימיים ועוסק באופן יומיומי בייעוץ, ייצוג וניהול משא ומתן מול רשות מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות ורשויות המס.
רכישת נחלה היא מעסקאות הנדל"ן הנחשקות בשנים האחרונות. זכויות הבנייה האטרקטיביות, אווירת הכפר הפסטורלית והקרבה לערים מרכזיות – הפכו אותן ליעד מבוקש.
נחלה היא חלקת קרקע המורכבת משטח למגורים, שטח לעיבוד חקלאי ולעיתים גם זכות על שטחים המשותפים לאגודה. חלק מהנחלות שימשו בעבר למטרות חקלאות לפרנסת המשפחה. כיום, העיסוק בחקלאות בנחלות הממוקמות במרכז הארץ פחת והן משמשות בעיקר למגורים.
יש להדגיש כי נחלות משפחתיות הן תחום סבוך ומורכב הדורש ידע משפטי נרחב בדיני חקלאות, משפחה ומקרקעין. נחלות משפחתיות טומנות בחובן מורכבות רבה מכיוון שהן מהוות נכס כלכלי משמעותי, לצד מורשת משפחתית בין דורית. לא פעם, מתגלעות מחלוקות משפחתיות מורכבות וסבוכות, שעלולות להוביל לפגיעה חמורה ביחסים המשפחתיים, ואף לניתוק טוטאלי של הקשר המשפחתי.
נחלה היא יחידת קרקע חקלאית במושב או בכפר שיתופי בישראל. הנחלה מורכבת משלוש חלקות:
1. חלקה א' – משמשת למגורים או מסחר וניתן לקבל עליה זכויות בנייה.
2. חלקה ב' – מיועדת לשימוש חקלאי.
3. חלקה ג' – שייכת לאגודה של המושב ומעובדת במשותף.
הזכות בנחלה נקראת "זכות בר רשות", מכיוון שהקרקע מוחכרת לאגודה השיתופית, על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חתימה על הסכם ישיר מול רמ"י מעניקה לבעל הנחלה זכות חכירה עבור חלקת המגורים (חלקה א'), שהיא זכות קניינית חזקה יותר.
רישום הזכויות בנחלה מתבצע בספרי רשות מקרקעי ישראל. זכות המגורים בנחלה מוגבלת לחבר האגודה החקלאית, ולא ניתן למכור או להשכיר אותה למי שאינו חבר.
השימוש בקרקע מוגבל בעיקר לחקלאות, בהתאם לתקנון האגודה, כדי לשמור על הצביון הכפרי. ככלל, חל איסור על ביצוע שימושים אחרים בקרקע מלבד חקלאות.
חוק הירושה בישראל שנחקק בשנת 1965, קובע שבהיעדר קיומה של צוואה, יתחלק העיזבון שהותיר אדם שהלך לעולמו בין יורשיו הטבעיים, לרוב מדובר בבן זוגו ובצאצאיו, בחלקים שווים. כאשר מדובר בהורשה של נחלה שהיא גם קרקע חקלאית המשמשת לפרנסה, המצב שונה, מאחר שהחוק קובע שרק "בן ממשיך", רשאי לרשת אותה.
נחלה חקלאית מוגדרת, על פי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כקרקע חקלאית אשר הוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה, לצורכי פרנסה ומגורים, והיא מהווה יחידה חקלאית משקית אחת.
על פי סעיף 114 בחוק הירושה, משק חקלאי יעבור, עם פטירת בעליו, לבן הממשיך, שיהיה אחד הצאצאים, המסוגל להמשיך לתפעל ולקיים את המשק, תוך פיצוי של שאר היורשים בהתאם לחלקם בעיזבון. אם אין מינוי של בן ממשיך ולא קיימת צוואה, תחולק הנחלה בין היורשים, בהתאם לחוק הירושה.
מדובר במדיניות שקבעו בעבר המוסדות המיישבים, שנועדה להבטיח דור המשך למשקים החקלאיים בישראל, על ידי מניעת פיצול של נחלות בין יורשים. במקרים כאלה, הנחלה אינה נכללת מבחינה חוקית בעיזבון של בעליה ולכן לא מחולקת לכל היורשים, כפי שקובע חוק הירושה.
אך כללי הירושה של משק חקלאי, תלויים גם בסוג ההסכם החל על המשק. במשק חקלאי במושב עובדים, חל ההסכם המשולש מול רמ"י והסוכנות היהודית, בעוד שעל משק חקלאי במושב שיתופי, חלות על הנחלות הוראות של הסכם דו צדדי.
ביישובים שבהם חלים הסכמים דו צדדיים, אין חובה להחיל את סעיף 114 לחוק הירושה וההורשה יכולה להיקבע על פי נסיבות המקרה.
על ירושת משק חקלאי, חלה כאמור מערכת דינים מורכבת, המערבת הסכמים עם רשות מקרקעי ישראל, האגודה השיתופית ולעיתים גם הסוכנות היהודית. הזכות שניתנת לרוכש על הקרקע, נקראת במקרה זה "בר רשות".
ירושת המשק, כפופה לעקרונות של רמ"י, שהעיקרי בהם הוא מדיניות של אי פיצול נחלות ושמירת המשק כיחידה אחת, כדי שיוכל להמשיך בפעילות חקלאית. זאת כדי לשמור על הצביון הכפרי של האזור, למנוע צפיפות ולהבטיח ביטחון תזונתי לתושבי המדינה.
מאחר ולא ניתן לחלק את הנחלה בין האחים, המשק יועבר ליורש אחד, כזה המסוגל לעסוק בחקלאות ולהמשיך לקיים את המשק, תוך פיצוי האחרים.
כשאין הסכמה בקרב היורשים לגבי זהות הבן המסוגל לקיים את המשק, או לגבי גובה הפיצוי המגיע לאחים, בית המשפט מכריע.
לשם כך יש להגיש לבית המשפט לענייני משפחה, תביעה לפירוק שיתוף במשק חקלאי. בית המשפט יכריע מיהו הבן שיוכל לתפעל את המשק והאם יש למכור את הנחלה לצד שלישי ולחלק את התמורה בין היורשים.
פסקי דין בנושא קבעו, שהבן הזוכה במשק ובנחלה, יפצה את היורשים האחרים בהתאם לשווי הנחלה, בקיזוז מיסים ודמי הסכמה לרמ"י, אך לא מדובר בהלכה מחייבת וכל מקרה נבחן לגופו. אם אחד הבנים עבד לאורך השנים במשק החקלאי לצד הוריו, או השקיע בו כספים ללא תמורה, העניין ייכלל בחישוב הפיצוי המגיע לו.
על פי החוק, לבן בכור במשפחה ישנה זכות לרשת את נחלה המשפחתית. כשחבר אגודה נפטר, הזכויות על נחלתו עוברות תחילה לבן או בת הזוג ואחרי מותם, לבן הממשיך. אם אינו מתגורר במושב, יצטרך הבן הממשיך להתקבל כחבר באגודה ולעבור להתגורר בנחלה.
זכויות בן ממשיך, יכולות להיקבע בצוואה או בדרך אחרת והן נשמרות, גם אם האב נפטר או לא מחזיק בזכויות במשק החקלאי. הגדרה של בן ממשיך, מקנה זכאות להטבות, שחשוב לברר באמצעות עורך דין מקרקעין, המומחה בנושא נחלות במושבים.
עסקה של רכישת נחלה, צריכה להיערך בצורה מושכלת. בשלב הראשון, יש להגדיר צרכים וציפיות. מהו האזור הרלוונטי, מהו אופי מיקום הנחלה, מהם השימושים המבוקשים בנחלה ועוד.
כאשר אותרה נחלה, יש לבצע כמה בדיקות מקדימות. לוודא את הבעלות על הזכויות, לאתר חובות או שעבודים, לבדוק את הרישום באגודה השיתופית ואת רישום גבולות החלקה, לבחון את גודל השטח המוגדר למגורים ואת הייעודים העתידיים של הנחלה ועוד.
אם מתברר לרוכש שבשטחי הנחלה התבצעה בנייה ללא היתר, הוא יכול להסדיר את הנושא לפני הרכישה, באמצעות עורך דין, שינפיק צו הריסה, גם אם הבנייה החורגת נעשתה בתום לב. הסדרת חריגות בנייה מוקדם ככל האפשר היא מומלצת, כדי להימנע מקנסות. עד שיוסדרו החריגות, לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בנחלה לרוכש באופן חוקי.
תחום הורשת המשקים החקלאיים והנחלות במושבים, הכולל את המגבלות של רמ"י, עבר בשנים האחרונות שינויים, שפתחו אפשרויות חדשות בפני בעלי הזכויות בנחלות.
את השינוי, הכתיב לא מעט המצב העגום של החקלאות בישראל.
התמיכה הממשלתית בענף ירדה, רווחי החקלאים הצטמצמו והאפשרות להתפרנס מגידולים חקלאיים בתחומי הנחלה הפרטית, פחתה.
מנגד, המגבלות על הורשת המשק נשארו לאורך השנים כפי שהן ועדיין קבעו, שיש להעביר את הזכויות עליו, לבן אחד בלבד.
המשמעות בפועל הייתה, שהורים חויבו לבחור באחד מילדיהם, כדי להוריש לו את נחלתם ומפעל חייהם ולקפח את השאר. כל זה הביא, כפי שניתן לצפות, לסכסוכים משפחתיים לא מעטים.
החלטה 979 של רשות מקרקעי ישראל שהתקבלה בתאריך 23.03.2007 אינה תקפה כיום. כיום, זכויות החכירה למגורים בחלקת המגורים בנחלה מעוגנות בהחלטה 8.3 סימן ז' של רשות מקרקעי ישראל. החלטה זו נועדה לתקן ולהסדיר את המצב. היא מאפשרת, בין השאר, לבעל הנחלה, לבחור בין שני מסלולים. הראשון הוא ניתוק חלקי מרמ"י בכל הנוגע לחלק שנועד למגורים. המסלול השני, היקר יותר, הוא ניתוק מלא מרמ"י.
ההחלטה עשויה למנוע מריבות במשפחה, מאחר שהאפשרות להוון את חלקת המגורים, לבנות עליה יחידות דיור נוספות ולפצל אותם משאר הנחלה, חוסכת את הצורך לבחור בן אחד, מסדירה את הזכויות הקניינות במשק ופותחת אפשרויות כלכליות.
חשוב לציין, לשני המסלולים יש עלויות כספיות ושהם יכולים להתמשך חודשים ואף שנים, אך הם עדיין מהווים שיפור, לעומת המצב הקודם בכל הקשור בניהול זכויות בנחלה, חלוקתם והורשתם.
הניסיון הרב שצבר משרדנו מאפשר ללקוחותינו לקבל מעטפת מלאה ונקודת מבט רחבה – החל משלב הבדיקות המקדימות, דרך ניתוח הסכמים וחוזים, תכנון מס לירושה ותיווך בין בני משפחה, ועד להשגת אישורים מול הגופים הרלוונטיים והגנה על זכויותיהם לאורך שנים. כל תיק ותיק מטופל על ידי הצוות המקצועי שלנו ברגישות, במקצועיות ובחשיבה על פתרונות יצירתיים בכל מקרה לגופו.
בישראל לא נהוג מס ירושה ולכן גם העברה של נחלה בירושה, לא נחשבת לעסקה המחייבת במס. גם התשלום של דמי רכישה המשולם לרשות מקרקעי ישראל, נדחה בעת הורשת נחלה.
חבות מס עלולה להיווצר, במקרים שבהם הפיצוי הניתן לשאר היורשים, מגיע מכספיו של היורש המקבל את המשק ולא כחלק מאיזון שנערך בין נכסי העיזבון. כדי להתגבר על בעיות כאלה, חשוב מאוד לבצע תכנון מס מדויק, בסיוע של עורך דין מקרקעין ונדל"ן, לפני שעורכים הסכם בין יורשים על ירושת נחלה.
על אף היתרונות הטמונים בהחלטה 8.3 סימן ז', חשוב להדגיש כי עדיין מומלץ להסדיר ענייני הורשה, על אחת כמה וכמה בנחלות, בעזרת ייפוי כוח מתמשך (התקף במקרים של אי כשירות) והסכמים משפחתיים משפטיים, המבהירים את רצונו של בעל הנחלה לגבי עיזבונו, זאת על מנת להבטיח חלוקה הוגנת בין היורשים ולמנוע מחלוקות וסכסוכים משפחתיים עתידיים. משרדנו מעניק ליווי משפטי צמוד בכל הקשור לייפוי כוח מתמשך, צוואות וירושות, הסכם בין יורשים, זכויות פל"ח בנחלה ועוד.
מאחר שהליכי הורשה והעברת זכויות על נחלה שהיא גם משק חקלאי מפרנס, מורכבים מבחינת משפטית, הן מהיבט הזכויות והן מהיבט המיסוי, חובה להסתייע לכל אורך התהליך, בעורך דין נדל"ן, בעל מומחיות וניסיון בנושא הורשת נכסים במרחב הכפרי.
עורך הדין יכול להציע כמה פתרונות למצב הסבוך, משפטית ומשפחתית. אחד מהם, שעליו להיעשות מבעוד מועד, הוא עריכת צוואה על ידי המוריש, בו הוא מצווה כיצד יחולק עזבונות, לרבות המשק החקלאי. העברת משק חקלאי באמצעות צוואה, אפשרית רק ביישובים שבהם האגודה השיתופית חתומה על הסכם כפול בלבד, עם רמ"י.
דרך נוספת להתגבר על הסכסוך המשפחתי ולהפיג את תחושות הקיפוח של חלק מהיורשים, הוא עריכת הסכם משפחתי, בליווי עורך הדין, המכונה "הסכם בין יורשים", לצורך קבלת הסכמה כללית לגבי הורשת וחלוקת הנחלה, לאחר פטירת ההורים.
עסקאות בנחלות במגזר הכפרי נחשבות למורכבות ודורשות ליווי מקצועי, בשל אופיין הייחודי והרגולציה הנוגעת לקרקעות חקלאיות בישראל. להלן עיקרי הדגשים בתהליך:
• מכירת נחלה – הליך הכולל בדיקת זכויות המשפטיות של הבעלים והסדרת כל חריגות הבנייה או השימושים החורגים. המוכר מחויב בתשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, מס שבח, היטל השבחה ולעיתים אף מע"מ על חלקים חקלאיים ששימשו לפרנסה. יש לשים לב לחלוקת הזכויות במקרה של ירושת הנחלה והסדרת היחסים בין יורשים.
• קניית נחלה – חובה לבצע בדיקות נאותות כגון מצב גבולות, מצב רישומי, היתרי בנייה, קיומם של עיקולים או חובות, תנאי קבלה לאגודה השיתופית, וחיובי המס הכרוכים בעסקה כמס רכישה ודמי רכישה (דמי היוון). כמו כן, לעיתים הרוכש נדרש לשלם דמי שימוש עבור חריגות בנייה שהתגלו.
• הסדרת נחלה – הכרחית לצורך רישום הזכויות על שם הבעלים החוקיים, וזיהוי מצב השטח הקיים לעומת הרישומים. ההסדרה כוללת גם הכנת טפסים ייעודיים המעידים על הרכב הנחלה – לפרטים אלו ישנה חשיבות מכרעת בקביעת גובה המיסים.
• הפרדת מגרשים/פרצלציה – לעיתים מתבצע פיצול של משק חקלאי או חלקות מגורים מהנחלה, בהתאם לתוכניות הבנייה הידועות ובכפוף לאישורים מרמ"י ומהאגודה. מהלך זה משפיע על גובה התשלומים ועל הזכויות העתידיות בנחלה.
• מימון בנחלות – בניגוד לנכסים עירוניים, מימון בנקאי לרכישת נחלה כולל מורכבויות נוספות: הבעלות אינה מלאה אלא מעוגנת בזכויות חכירה ורישום בטאבו יוצא דופן (חוזה חכירה עם רמ"י או הסכם משולש). לכן, הליכי המימון דורשים ליווי פיננסי ומשפטי ייעודי והתאמה לדרישות הבנקים.
• פל"ח בנחלה – פעילות לא חקלאית במשק חקלאי (כגון תיירות כפרית, מסחר, סדנאות ייצור ועוד) כפופה לרישיונות, לתשלום היטלים ולעיתים למס ערך מוסף. יש להסדיר את השימוש הייעודי מול הרשויות, ולהבטיח שהשימוש אינו מנוגד לתוכניות המתאר או לחוקי האגודה.
עקב ריבוי הפרטים והסדרת היחסים עם רשויות המדינה, חשוב להסתייע בעורך דין נדל"ן מנוסה המתמחה בנחלות ובמגזר הכפרי, לטובת השלמת העסקה באופן בטוח ויעיל, תוך מיצוי ההזדמנויות ושמירה על האינטרסים של הלקוח.
עסקאות לרכישת נחלות חקלאיות הן עסקאות מורכבות וחשוב לפנות, מוקדם ככל האפשר, לסיוע משפטי של עורך דין מקרקעין, המומחה בליווי עסקאות כאלה.
ליווי משפטי על ידי עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה בתחום, הוא הכרחי לכל אורך הדרך, לצורך קבלת ייעוץ מקיף, להיכרות עם החוקים הקיימים בנושא ולמניעת טעויות, עד לרגע העברת הנכס לרשות הרוכש.
עורך הדין יטפל במשא ומתן עם הצד השני, יסייע לרוכש לקבל את התנאים הטובים ביותר, ינסח את הסכם המכר על כל היבטיו המשפטיים, ילווה את העברת הבעלות והרישום בלשכת רישום המקרקעין ויסדיר את נושא המיסוי. במקרה הצורך, הוא ייצג את הרוכש בערכאות המשפטיות מול האגודה או הרשויות.
אם אתם ניצבים בפני עסקת נדל"ן, ירושה או הסדרה של נחלה במושב – משרדנו כאן להעניק לכם ליווי וייעוץ מקצועי המבוסס על ניסיון עשיר וידע רב שנים. פנו אלינו לקבלת ייעוץ מקיף ואחראי במסלולים המשפטיים המורכבים של עולם הנחלות, במשפחה ובמגזר הכפרי.
