מועד קובע לשומות דמי רכישה בנחלות: צעד חשוב בדרך להסדרה ראויה – אך לא מספק

בג״ץ קריין – בין האישי למוסדי

בג״ץ 2834/23 קריין נולד מתוך תסכול אישי של חוכרים פרטיים, שביקשו להעביר זכויות בנחלה חקלאית בעסקת מכר לגיטימית. את הבקשה הם הגישו בזמן, אך נתקלו בעיכובים ממושכים מצד רשות מקרקעי ישראל. כאשר לבסוף הונפקה שומה, זו התבססה על ערך קרקע עדכני – גבוה משמעותית מהערך שהיה במועד הגשת הבקשה. התוצאה: תשלום דמי רכישה גבוהים בהרבה מהמתוכנן, שלא באשמתם אלא בשל פרקטיקה ביורוקרטית שגויה.

במישור המשפטי, בג״ץ קריין ביקש לתקן מדיניות בעייתית של רמ"י, לפיה המועד הקובע לשומת דמי רכישה הוא מועד הוצאת השומה – ולא מועד הזכאות, כלומר מועד הגשת הבקשה. מדובר בפגיעה בוודאות המשפטית ובתום הלב של החוכרים, אשר אינם יכולים לתכנן את מהלך העסקה כאשר הרשות משאירה לעצמה את האפשרות לעכב ולייקר את התהליך חד־צדדית.

החלטת ההנהלה: בשורה עם כוכבית

פסק הדין דחה את העתירה פורמלית אך קבע עיקרון חשוב: כי ראוי שמועד השומה יהיה מועד הגשת הבקשה המלאה. בהתאם לכך, הנהלת רמ"י קיבלה ב־25.6.2025 החלטה (מס' 5785) הקובעת כי בעסקאות דמי רכישה לצורך העברת זכויות בנחלות, המועד הקובע לשומה יהיה מועד הגשת הבקשה המלאה – בתנאי שלא קיימת הפרה מצד החוכר.

החלטה זו כוללת גם פירוט של "בקשה מלאה": טופס העברת זכויות, ת"ז וייפוי כוח, מפת מדידה עדכנית, הסכם מכר/פסק דין ודף מידע תכנוני. במקרים העומדים בתנאים אלו, ייחשב מועד ההגשה כמועד הקובע. יתרה מזאת, ההחלטה חלה גם רטרואקטיבית – בתנאים מסוימים.

ומה בנוגע לנחלות עם חריגות בנייה?

כאן עולה סימן שאלה מהותי: ההחלטה החריגה מקרים בהם קיימות חריגות בנייה או שימושים חורגים – וקובעת כי מועד השומה לא יתעדכן לגביהם עד להסדרה מלאה.

וזו, לדעת כותב שורות אלו, טעות קשה – מהותית, לא מידתית, ולעיתים אף פוגענית.

מבלי להקל ראש בצורך להסדיר שימושים חורגים, יש לשאול מדוע לא ניתן לקבוע את שווי הקרקע כבר בשלב זה – ולדרוש התחייבות להסדרה בטרם השלמת העברת הזכויות?

בפועל, ההתניה הזו עלולה לעכב את ביצוע העסקה באופן משמעותי – ואז לייקר אותה, מאחר שהשמאות מבוססת על שווי קרקע שימשיך לעלות בתקופת ההמתנה.

מעבר לפגיעה האפשרית בזכות הקניין, מדובר גם בפער בירוקרטי כואב: הליך הסדרה תכנונית בישראל אורך לרוב בין שנה לשנה וחצי – וכל עיכוב כזה עלול להביא לעליית שווי הקרקע, הפסדים כספיים ממשיים, ולעיתים אף ביטול עסקה.

החלטה המבקשת לקדם הסדרה – אך למעשה מעכבת אותה בפועל – סותרת את מטרותיה שלה.

מטרת ההחלטה אמנם ראויה – אך האמצעי שנבחר מייצר תוצאה הפוכה: הוא מעודד מכירת זכויות תוך ניסיון לעקוף את התהליך, או לחלופין מותיר את בעלי הנחלות כבני ערובה למערכת שאינה מצליחה לספק מענה מהיר.

תפקידו של עורך הדין – קריטי מתמיד

מעבר להיבטים המבניים, חשוב להדגיש: האחריות למימוש הזכויות במסגרת ההחלטה רובצת גם לפתחו של עורך הדין.
במקרים רבים, בקשה נדחית או אינה נהנית מהתחולה הרטרואקטיבית – רק בגלל ליקוי טכני קטן או חוסר תיאום עם מודד.
למשל: מדידה שאינה כוללת את כל רכיבי חלקה א', או דף מידע חלקי שלא עודכן מול הרשויות.

בכך, עורך דין שאינו בקיא בהחלטות ובנהלים עלול לגרום ללקוחו לאובדן זכויות מהותיות.

לעומת זאת, עורך דין נחלות ונדל"ן מיומן – יודע לא רק להגיש, אלא לוודא מראש שהבקשה אכן שלמה, שהמודד מבין את הדרישות, שהשימושים החורגים טופלו, ושהכול מוגש בזמן ובאופן מסודר.

כאשר מדובר בנחלה הכוללת חריגות בנייה – המשימה הופכת למורכבת עוד יותר.

אומנם רמ"י יצר הבחנה בעייתית, שאינה מוצדקת מבחינה מקצועית או פרוצדורלית, אך בפועל הנטל מוסב על עורך הדין. כאן נדרשת מומחיות.
להבדיל מרוב משרדי עורכי הדין, אני מציע ללקוחותיי שירות כולל ויעיל להסדרה תכנונית, תוך ליווי אקטיבי ומהיר של תהליך ההסדרה.
במקום להיתקע, אפשר להסדיר. ואני קורא לעמיתיי: בואו נסדיר במהירות – כדי שלא נמשיך להיתקל שוב ושוב באותן חסימות מיותרות.

לסיכום – שלושה קווים לדמות הבעיה

1. החלטה עקרונית חשובה – הבאה לתקן מדיניות רמ"י שהתעלמה במשך שנים מעקרונות של ודאות, סבירות ושוויון.
2. בירוקרטיה חסרה – הנהלים הקיימים אינם מותאמים להחלטה, ודורשים יצירת נהלים ברורים, פשוטים וישימים שיאפשרו יישום מיידי.
3. החרגות לא מוצדקות – ובעיקר החרגת נכסים עם חריגות בנייה, המובילה להכבדה בלתי מידתית ולהפסדים כלכליים משמעותיים.

החלטה 5785 היא בהחלט צעד מהותי בנוף הנחלות – אך היא אינה יכולה לעמוד לבדה.

כאשר המטרה של הרשויות, של בעלי הנחלות ושל רוכשיהן היא להסדיר את המצב במהירות וביעילות,
לא ייתכן שההליך הבירוקרטי יהיה גם הפתרון וגם החסם.

אליה וקוץ בה – עכשיו הזמן לסיים את המלאכה.
עו"ד אירם גל
מומחה לדיני נחלות והסדרה מול רשות מקרקעי ישראל