פסק דין שניתן לאחרונה , מהווה אינדיקציה להלך הרוח המשפטי בכל הנוגע להתמודדות דיירי הבניין עם קידום תוכנית תמ"א 38, אל מול דייר סרבן. בפס"ד שניתן ב-18.8.11, קבעה המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, כי למרות סירובו של דייר אחד מתוך כל דיירי הבניין (סה"כ 12), לא יפגע המשך הפרויקט.
בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים נטען, בתמצית, כי דין התביעה להידחות על הסף, מאחר וטרם הוצא היתר בניה לביצוע העבודות, ומשכך המפקחת על רישום המקרקעין חסרת סמכות לדון בתביעה. לגופו של עניין, נטען כי דין התביעה להידחות, מאחר וביצוע העבודות יש בהם משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של הנתבעים. בנוסף העלה הסרבן טענות מסחריות כנגד הוראות ההסכם הנוגעות לבטוחות שניתנו לבעלי הדירות ולתמורה שסוכמה עם היזם, בגין זכויות הבנייה שנרכשו על ידו.
באשר לטענתם על היעדר "היתר בניה", ציין נציג הוועדה כי ביום 10/1/2011 התקבל בכנסת תיקון חוק החיזוק המרחיב את הגדרת "היתר בנייה" כדלהלן: "היתר לפי חוק התכנון והבנייה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים". התיקון מגדיר "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" כהחלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו 3 תנאים:
1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתוכנית החיזוק, ולתוכניות תקפות אחרות.
2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכת התשתית הקיימת.
3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר, ומוסד התכנון החליט בהן.
לפיכך, המפקחת קבעה כי לפי סעיף 2 (א) לחוק החיזוק ניתן היתר בנייה לביצוע עבודות ברכוש המשותף לבניין, ולכן רשאים שאר דיירי בניין לבוא בשעריו של חוק זה, ולהמשיך את ביצוע העבודות בבניין, על אף התנגדותם של הנתבעים. המפקחת התרשמה כי לאורך ההליך המשפטי השקיעו הנתבעים יותר מאמצים בסילוק התביעה על הסף, מאשר במתן נימוקים הגיוניים ומספקים לסירובם לפרויקט. לכן, נדמה שהתנהלותם מזכה אותם בצדק בתואר-דיירים סרבנים.
מעבר להיבט המשפטי, ע"פ רוב התחזיות מדינת ישראל תאלץ להתמודד במאוחר או במוקדם עם רעידת אדמה משמעותית במהלך השנים הקרובות. לכן, נראה כי יש לייצר מנגנון אפקטיבי יותר שיאפשר עקיפה של בעיית הסחטן, כך שעקשנותו של אחד לא תעלה לרבים בחייהם בעתיד.
לדוגמא, בהליך פינוי-בינוי ישנו מנגנון מוכר של תביעה נזיקית כנגד סרבן. כלומר, לדיירי הבניין יש את האפשרות לתבוע פיצויים מאותו מתנגד דווקני, בעבור הרווח אותו יכלו להשיג ממימוש התוכנית. דבר זה מצמצם את בעיית הסחטן בכך שהוא מוריד את מספר הסחטנים, ומשאיר את אלו שהתנגדותם לגיטימית.
חשוב לציין כי בכל הנוגע לביצוע פרויקט תמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת באופן פורמאלי היא של 66% בלבד ואין צורך לגבש הסכמה של כל הדיירים לביצוע התמ"א, אך מניסיון החיים אנו למדים כי בבניין שבא לבחון ביצוע תמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת היא של 100% ולא פחות, זאת בעיקר עקב נטיית הקבלנים להתרחק מבניינים בהם חוסר הסכמה מלאה עלול ליצור מצב של חוסר כדאיות כלכלית או עיכובים משפטיים ותכנוניים מצד הדייר הסרבן.
אומנם, זכות הקניין היא זכות יסודית מן המעלה הראשונה, אך היא אינה מוחלטת, ולכן כאשר מדובר בנושא רגיש ומתקתק כמו חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על המחוקק ומערכת המשפט להתערב, ולבצע שינויים ע"מ לתת לחוק הזדמנות נאותה לבצע את יעודו כראוי.
