אחד המבחנים החשובים ביותר לקביעת זכאותו של מתווך לדמי תווך הנם היותו של המתווך הגורם היעיל בכריתת ההסכם בין המוכר לקונה.
לאחרונה (21/9/2011) נפסק בבית משפט השלום בתל אביב בתא"ק 13131-09-09 יפת נ' בן חיים כי גם במקרה בו המתווך לא היה בוודאות הגורם היעיל בכריתת ההסכם בין הקונה למוכר, ניתן לזכותו בדמי תווך בשל החלת מבחני תום לב בהתנהגות הצדדים. במקרה זה הקונה שראה לראשונה את הדירה שרכש באמצעות המתווך , התובע, מנע בהתנהגותו מהמתווך את האפשרות להיות הגורם היעיל.
הקונה טען בהגנתו כי בשל פרק הזמן הארוך שחלף מאז ראה את הדירה באמצעות המתווך התובע, נותק למעשה הקשר הסיבתי בין התחייבותו לשלם דמי תווך לבין זכאותו של המתווך לקבל את דמי התווך ולמעשה טען הקונה כי תוקפה של הזמנת שירותי התווך עליה חתם פג.
בית המשפט ציין כי תנאי להכרה בתפוגתו של הסכם תיווך ולניתוק הקשר הסיבתי ביחס לנכס מסויים, הינו, כי אכן החליט המוכר בכנות, שלא למכור את הדירה משיקולים עניינים. זאת, בשונה מ"הקפאת" מכירה, הנעשית בדרך כלל משיקולים טקטיים של ניסיון לשיפור עמדות במשא ומתן או להטבת כושר המיקוח. לצורך "שיחרורו" מהסכם התיווך על החותם לשכנע את בית המשפט, כי שינה את תוכניותיו במובן האסטראטגי ולא בהיבטים הטקטיים.
לאור בחינת העדויות במשפט תוך התחקות אחר אומד דעתו של המוכר וכוונותיו של המוכר בכל התקופות הרלבנטיות, בית המשפט קבע בפסק הדין כי אין כל בסיס לקביעה משפטית בדבר תפוגתו של הסכם התיווך כטענת הקונה.
אשר על כן, קבע בית המשפט שעל הקונה לשלם למתווך את דמי התווך ואף חייב את הקונה בריביות גבוהות על הסכום שלא שולם במועד ואף חייב את הקונה בתשלום הוצאות משפט גבוהות.
מדובר בעוד ציון דרך להתמקצעות המקצוע הנקרא תווך במקרקעין, גם מצד אחד לומדים להעריך נכון את המקצוע ומצד שני בימים אלו הוחלט על הקשחת הדרישות במבחני משרד המשפטים לקבל רישיון לתיווך במקרקעין, הוכל במטרה להעלות את הרמה המקצועית של המקצוע. כך בונים חומה!!!
