סנונית המבשרת על מגמת ריסונו של הדייר הסרבן לפרויקט תמ"א 38

דייר סרבן בתמ"א 38 – האם הוא יכול לעצור את הפרויקט?

פסק דין שניתן לאחרונה, מהווה אינדיקציה להלך הרוח המשפטי בכל הנוגע להתמודדות דיירי הבניין עם קידום תוכנית תמ"א 38, אל מול דייר סרבן. בפס"ד שניתן ב-18.8.11, קבעה המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, כי למרות סירובו של דייר אחד מתוך כל דיירי הבניין (סה"כ 12), לא יפגע המשך הפרויקט.

טענות הדיירים המתנגדים

בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים נטען, בתמצית, כי דין התביעה להידחות על הסף, מאחר וטרם הוצא היתר בניה לביצוע העבודות, ומשכך המפקחת על רישום המקרקעין חסרת סמכות לדון בתביעה. לגופו של עניין, נטען כי דין התביעה להידחות, מאחר וביצוע העבודות יש בהם משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של הנתבעים. בנוסף העלה הסרבן טענות מסחריות כנגד הוראות ההסכם הנוגעות לבטוחות שניתנו לבעלי הדירות ולתמורה שסוכמה עם היזם, בגין זכויות הבנייה שנרכשו על ידו.

האם נדרש היתר בנייה מלא?

באשר לטענתם על היעדר "היתר בניה", ציין נציג הוועדה כי ביום 10/1/2011 התקבל בכנסת תיקון חוק החיזוק המרחיב את הגדרת "היתר בנייה" כדלהלן: "היתר לפי חוק התכנון והבנייה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים".

החלטת המפקחת

לפיכך, המפקחת קבעה כי לפי סעיף 2 (א) לחוק החיזוק ניתן היתר בנייה לביצוע עבודות ברכוש המשותף לבניין, ולכן רשאים שאר דיירי בניין לבוא בשעריו של חוק זה, ולהמשיך את ביצוע העבודות בבניין, על אף התנגדותם של הנתבעים.

מעבר להיבט המשפטי

מעבר להיבט המשפטי, ע"פ רוב התחזיות מדינת ישראל תאלץ להתמודד במאוחר או במוקדם עם רעידת אדמה משמעותית במהלך השנים הקרובות. לכן, נראה כי יש לייצר מנגנון אפקטיבי יותר שיאפשר עקיפה של בעיית הסחטן, כך שעקשנותו של אחד לא תעלה לרבים בחייהם בעתיד.

מנגנון ההתמודדות בפינוי-בינוי

לדוגמא, בהליך פינוי-בינוי ישנו מנגנון מוכר של תביעה נזיקית כנגד סרבן.

כמה אחוזי הסכמה באמת נדרשים?

חשוב לציין כי בכל הנוגע לביצוע פרויקט תמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת באופן פורמאלי היא של 66% בלבד ואין צורך לגבש הסכמה של כל הדיירים לביצוע התמ"א, אך מניסיון החיים אנו למדים כי בבניין שבא לבחון ביצוע תמ"א 38 הסכמת הדיירים הנדרשת היא של 100% ולא פחות, זאת בעיקר עקב נטיית הקבלנים להתרחק מבניינים בהם חוסר הסכמה מלאה עלול ליצור מצב של חוסר כדאיות כלכלית או עיכובים משפטיים ותכנוניים מצד הדייר הסרבן.

אומנם, זכות הקניין היא זכות יסודית מן המעלה הראשונה, אך היא אינה מוחלטת, ולכן כאשר מדובר בנושא רגיש ומתקתק כמו חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על המחוקק ומערכת המשפט להתערב, ולבצע שינויים ע"מ לתת לחוק הזדמנות נאותה לבצע את יעודו כראוי.